Réalisations

La situation

Un propriétaire bailleur possédait un bâtiment commercial situé sur une zone commerciale très dynamique de l'agglomération, loué en continu depuis plus de 30 ans à des locataires successifs exerçant la même activité. Le bien était en très bon état, le locataire en place ayant régulièrement financé lui-même des travaux d'entretien et d'amélioration, en contrepartie d'un loyer resté volontairement modéré. Le propriétaire souhaitait connaître la valeur de son bien en vue d'une cession.

Notre intervention

Osmose Immobilier a réalisé un avis de valeur argumenté en croisant deux approches : l'analyse par comparaison (transactions récentes sur des actifs similaires du secteur) et l'analyse par capitalisation du revenu locatif. Cette seconde méthode faisait naturellement ressortir une valeur basse, le loyer en place étant nettement inférieur au marché. Nous avons alors alerté le propriétaire sur ce point clé : la valeur d'un bien loué à un loyer sous-évalué n'est pas représentative de sa valeur de marché réelle. Nous lui avons recommandé une stratégie en deux temps plutôt qu'une vente immédiate en site occupé.

La situation

Une association, propriétaire de longue date de son bâtiment en centre-ville, s'interrogeait sur l'avenir de son site : locaux vieillissants nécessitant une rénovation lourde, mais site historique difficile à quitter compte tenu des contraintes propres à son activité et de sa localisation stratégique. La direction hésitait entre plusieurs pistes sans disposer notamment d'une base chiffrée pour trancher.

Notre intervention

Osmose Immobilier a d'abord réalisé un avis de valeur du bâtiment existant, en croisant méthode par comparaison et méthode par capitalisation du revenu. Nous avons ensuite construit une analyse comparative chiffrée entre plusieurs scénarios : rénovation sur site, cession partielle, déménagement total avec recherche de nouveaux locaux, ou cession complète, en intégrant pour chacun le coût des travaux, le loyer de marché et les délais de retour sur investissement.

Nous avons formalisé cette analyse dans un rapport de mission remis à la direction, avec une recommandation hiérarchisée des options.

La situation

Un acquéreur recherchait initialement une surface de bureaux pour son propre usage exclusivement. Un immeuble de bureaux se libérait sur le marché, avec une surface totale environ 5 fois supérieure à ce qu'il recherchait au départ.

Notre intervention

Osmose Immobilier a d'abord réalisé la valorisation du bâtiment, puis a proposé à l'acquéreur une approche différente de sa recherche initiale : occuper une partie de l'immeuble pour son activité et louer le reste à d'autres entreprises, transformant ainsi un projet d'utilisateur en projet mixte utilisateur-investisseur créateur de patrimoine.

Nous avons accompagné l'ensemble du processus de cession : négociation avec le vendeur et les locataires, appui pour le financement bancaire, et rédaction de tous les baux commerciaux correspondant au découpage des surfaces (bureaux, cuisine, sanitaires, stationnements), avec une pondération des loyers selon la nature et l'emplacement de chaque lot. Tous les baux ont été finalisés et signés avant la signature de l'acte de vente, avec une prise d'effet organisée juste après les quelques travaux nécessaires.