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Expertise & évaluation immobilière

Connaître la valeur réelle de votre actif immobilier

Annelyse Daumain est expert diplômée SEEIF-FNAIM. Elle réalise des expertises en valeurs vénales et locatives pour les entreprises, les investisseurs, les établissements financiers et les tribunaux — avec la rigueur et l'indépendance que requiert cette mission.

Expertise en valeur vénale

Détermination de la valeur de marché d'un bien immobilier d'entreprise : bureaux, local commercial, bâtiment d'activité, entrepôt, terrain à bâtir. Rapport d'expertise opposable.

Expertise en valeur locative

Détermination du loyer de marché pour les baux commerciaux, professionnels et dérogatoires. Expertise utile lors du renouvellement de bail ou d'une procédure de révision.

Expertise dans le cadre de contentieux

Mission judiciaire ou amiable, expertise contradictoire, désaccord sur la valeur d'un bien. Rapport motivé, argumenté et conforme aux standards professionnels (Charte de l'Expertise).

Audit de patrimoine immobilier

Évaluation d'un portefeuille d'actifs pour un arbitrage, une transmission, une restructuration de bilan. Vision consolidée et recommandations stratégiques.

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Questions fréquentes — Expertise & évaluation

La valeur vénale est le prix auquel un bien pourrait raisonnablement se vendre dans des conditions normales de marché entre un vendeur et un acheteur consentants. Elle est déterminée par comparaison avec des transactions récentes portant sur des biens similaires (méthode par comparaison), et peut être complétée par une approche par capitalisation du revenu locatif. L'expert tient compte de la localisation, de l'état du bâti, de la superficie, du bail en cours et des contraintes réglementaires.

La valeur vénale est le prix de marché d'un bien en cas de cession. La valeur locative de marché est le loyer annuel qu'un bien pourrait raisonnablement atteindre en cas de mise en location dans les conditions du marché. Ces deux notions sont distinctes et peuvent diverger selon la qualité de l'occupation en place, le type de bail et la situation locative du bien. L'expertise des deux valeurs est souvent nécessaire lors d'une cession avec bail en cours.

Un rapport d'expertise indépendant est nécessaire dans plusieurs situations : renouvellement ou révision de bail commercial, acquisition ou cession d'un actif professionnel, transmission d'entreprise ou de patrimoine, contentieux entre parties, demande d'un établissement financier ou d'une assurance, et déclaration d'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il est également utile pour arbitrer une décision d'achat ou de location en toute objectivité.

La méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur d'un bien en le confrontant à des transactions récentes portant sur des biens de même nature, de même localisation et de qualité comparable. C'est la méthode de référence pour les biens courants. L'expert sélectionne les termes de comparaison (références de transactions), les analyse et procède aux ajustements nécessaires pour rendre les biens comparables (surface, état, localisation, date de transaction).

Un rapport d'expertise rédigé par un expert diplômé, conforme à la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, constitue un document probant utilisable en négociation, devant les tribunaux ou vis-à-vis de l'administration fiscale. Annelyse Daumain, experte diplômée SEEIF-FNAIM chez Osmose Immobilier, établit des rapports conformes aux standards professionnels en vigueur.