En immobilier d'entreprise, une acquisition en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) porte rarement sur de petites sommes. Un immeuble de bureaux, un entrepôt logistique ou un actif tertiaire se négocient couramment de plusieurs millions à plusieurs dizaines de millions d'euros. À cette échelle, chaque ligne du plan de financement compte — et il en est une que l'on examine trop rarement de près : les frais de notaire.
1De quoi parle-t-on ? Taxes et émoluments
Ce que l'on appelle communément « frais de notaire » recouvre en réalité deux natures de sommes bien distinctes, qu'il faut séparer pour comprendre ce qui se négocie et ce qui ne se négocie pas.
Les taxes et droits, d'une part, que le notaire perçoit pour le compte de l'État et des collectivités : taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement, contribution de sécurité immobilière. Le notaire ne fait que les collecter et les reverser — il n'en garde rien. Ces sommes sont fixées par la loi et ne sont pas négociables — à une exception majeure près, celle des collectivités territoriales, sur laquelle nous revenons plus bas.
Les émoluments, d'autre part, qui constituent la rémunération propre du notaire pour la rédaction et la réception de l'acte. C'est la seule part qui lui revient réellement — et c'est précisément celle qui, dans les limites prévues par la loi, peut faire l'objet de remises.
Sur une acquisition classique, ce sont les taxes qui pèsent le plus lourd. Mais en VEFA, la donne change : le neuf bénéficie d'une fiscalité réduite (taxe de publicité foncière à taux réduit, pas de droits d'enregistrement classiques), si bien que la part des émoluments devient proportionnellement plus significative. Le levier de négociation porte donc sur une fraction d'autant plus intéressante du total.
2Une négociation que presque personne ne fait
C'est un paradoxe. Sur des opérations à fort enjeu, où l'on passe des semaines à discuter le prix au mètre carré, les conditions suspensives ou le calendrier d'appels de fonds, les frais de notaire sont le plus souvent acceptés tels quels, sans discussion. Certains offices accordent spontanément une remise « d'office » ; beaucoup d'acquéreurs ne savent même pas qu'elle est possible.
C'est une erreur, pour deux raisons.
D'abord parce que c'est légalement prévu et encadré. Le Code de commerce autorise expressément les notaires à consentir des remises sur leurs émoluments, dans des limites précises que nous détaillons plus bas. Il ne s'agit donc pas d'une faveur arrachée, mais d'un dispositif réglementaire qui n'attend que d'être activé.
Ensuite parce que, sur une VEFA tertiaire, les montants en jeu sont loin d'être anecdotiques. Une remise pleinement appliquée sur une opération de plusieurs millions d'euros représente fréquemment plusieurs dizaines de milliers d'euros. C'est rarement négligeable à l'échelle d'un bilan d'opération.
3Pourquoi un notaire attitré change tout
Soyons honnêtes : le calcul des frais de notaire est un exercice technique. Les émoluments suivent un barème dégressif par tranches, auquel se superposent plusieurs niveaux de remises possibles, des règles d'assiette spécifiques à la VEFA, et la répartition entre les études lorsque deux notaires interviennent. Reconstituer ligne à ligne un projet de taxe demande de la méthode.
Mais c'est précisément parce que l'exercice est exigeant qu'il faut le mener — et c'est là qu'une relation de confiance avec un notaire attitré prend toute sa valeur. Changer constamment d'office, c'est repartir de zéro à chaque dossier, sans historique ni dialogue construit. À l'inverse, travailler durablement avec la même étude, c'est pouvoir aborder sereinement la question des frais, comprendre la politique de remises pratiquée, et l'inscrire dans une relation de long terme où chacun trouve son intérêt. La fidélité n'est pas un frein à la négociation : elle en est le meilleur terrain.
4Le cadre légal, en clair
Les émoluments du notaire
La rémunération du notaire pour l'acte de vente — ses émoluments — est fixée par l'État selon un barème national dégressif (article A. 444-91 du Code de commerce). En 2026, il s'établit ainsi :
| Tranche d'assiette | Taux |
|---|---|
| de 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| de 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| de 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Le calcul se fait tranche par tranche, puis la TVA à 20 % s'ajoute au total. Point essentiel en VEFA : l'assiette de l'émolument est le prix exprimé à l'acte, c'est-à-dire le prix TTC (TVA incluse), et non le prix hors taxes. C'est une particularité du neuf qu'il faut avoir en tête pour vérifier un devis.
Les trois niveaux de remise
Au-delà du barème, la loi autorise des remises, à la discrétion de l'office mais selon des plafonds définis :
- Remise standard — jusqu'à 20 %. Sur la part des émoluments calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 100 000 € (article A. 444-174 du Code de commerce).
- Remise dérogatoire — jusqu'à 40 %. Pour certaines catégories de biens, notamment les bureaux et ensembles industriels, sur la part calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 10 000 000 € (article A. 444-174, dernier alinéa, combiné à l'article R. 444-10, II). La plupart des VEFA tertiaires d'envergure entrent dans ce cas.
- Remise librement négociée. Lorsque les émoluments, après application des remises ci-dessus, dépassent 200 000 €, le notaire et son client peuvent convenir librement d'un taux additionnel, sans plafond légal (loi du 23 mars 2019 et arrêté du 28 février 2020). Ce niveau ne concerne que les très grosses opérations, mais il existe.
Une règle importante encadre l'ensemble : ces remises doivent s'appliquer de manière uniforme à tous les clients de l'office placés dans la même situation (articles L. 444-2 et L. 444-3 du Code de commerce). Un office qui pratique une remise pour une catégorie d'actes ne peut donc pas la réserver à certains clients. C'est un levier précieux : si votre notaire applique déjà la remise de 40 % sur la tranche haute, il est légitime de s'assurer qu'il applique aussi la remise de 20 % sur la tranche intermédiaire.
Qui paie, et le cas de deux notaires
Les frais sont à la charge de l'acquéreur (article 1593 du Code civil). Lorsque deux notaires interviennent — l'un pour le vendeur, l'autre pour l'acquéreur — le total des émoluments reste identique : il est simplement partagé entre les deux études, chacune appliquant ses propres remises sur sa quote-part. D'où l'importance de s'assurer que les deux offices pratiquent bien les remises auxquelles l'opération peut prétendre.
Un exemple chiffré
Pour un immeuble de bureaux acquis en VEFA à 20 000 000 € TTC :
| Émoluments au barème (HT) | 160 197 € |
| Remise 20 % (tranche 100 k€ – 10 M€) | − 15 820 € |
| Remise 40 % (tranche > 10 M€) | − 31 960 € |
| Émoluments nets TTC | ≈ 134 900 € |
Soit, face à des émoluments non remisés de près de 192 240 € TTC, une économie de l'ordre de 57 000 € — pour une simple vérification et une demande motivée auprès de l'étude.
Zoom : les collectivités, des avantages supplémentaires
Les collectivités territoriales — régions, départements, communes, EPCI — bénéficient d'un atout fiscal que n'ont pas les acquéreurs privés.
En vertu de l'article 1042 du Code général des impôts, leurs acquisitions immobilières réalisées pour les besoins de leurs missions (siège, centre administratif, équipement public…) ne donnent lieu à aucune perception de taxe de publicité foncière ni de droits d'enregistrement au profit du Trésor, sous réserve que les conditions d'application soient réunies et que l'acte le mentionne expressément.
L'effet est considérable. Sur une acquisition courante, la fiscalité représente l'essentiel des « frais de notaire » — bien plus que la rémunération du notaire elle-même. Une collectivité exonérée au titre de l'article 1042 voit donc fondre la part la plus lourde de ses frais, là où un acquéreur privé devrait l'acquitter intégralement.
Pour une collectivité, la stratégie d'optimisation se joue ainsi sur deux tableaux complémentaires :
- côté taxes : sécuriser l'exonération de l'article 1042 CGI, en veillant à ce que la clause figure dans la lettre d'intention puis dans le projet d'acte ;
- côté émoluments : obtenir, comme tout acquéreur, l'application pleine et entière des remises de 20 % et 40 % auxquelles l'opération a droit.
Sur une VEFA tertiaire de plusieurs millions d'euros, le cumul des deux leviers peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros d'économies. C'est précisément le type d'optimisation qui justifie une analyse fine du projet de taxe, idéalement dans le cadre d'une mission d'assistance dédiée.
En résumé
Les frais de notaire en VEFA ne sont pas une fatalité. Ils sont encadrés, donc lisibles ; et parce qu'ils sont encadrés, ils sont discutables dans les limites de la loi. Sur des opérations à forts montants, prendre le temps de les vérifier — de préférence avec un notaire de confiance et un conseil capable de reconstituer le calcul — relève de la simple bonne gestion. Pour les collectivités, l'enjeu est plus fort encore, l'exonération fiscale venant s'ajouter aux remises de droit commun.
Questions fréquentes
Peut-on négocier les frais de notaire en VEFA ?
Les frais de notaire en VEFA se calculent-ils sur le prix HT ou TTC ?
Quel est le taux de remise maximum sur les émoluments ?
Les collectivités paient-elles des frais de notaire en VEFA ?
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal individualisé. Les barèmes et taux cités sont ceux en vigueur en 2026 (arrêté du 25 février 2026). Chaque opération devant faire l'objet d'une analyse propre, nous recommandons de vous rapprocher de votre notaire et de votre conseil.
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