VEFA et commande publique : la loi de simplification du 26 mai 2026 ne révolutionne rien, mais corrige des frictions très spécifiques

Publié le 26 mai 2026 · Mis à jour le 12 juin 2026 · Lecture ~7 min
Par Clément Mignet, Associé Gérant — Osmose Immobilier

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a été présentée comme un texte d'allègement de grande ampleur. En matière de VEFA passée par les personnes publiques, la réalité est plus mesurée : la loi ne bouleverse pas un édifice juridique largement façonné par la jurisprudence. Elle en corrige deux points de friction précis — la sous-traitance et le régime d'exécution de la VEFA publique — tout en laissant intacte la question centrale de la qualification.

1Ce que la loi ne change pas : l'essentiel du régime de la VEFA publique

Il faut le dire d'emblée pour éviter tout malentendu : la loi SVE ne modifie pas le cadre fondamental qui gouverne le recours à la VEFA par les acheteurs publics. Ce cadre repose sur un principe simple et une ligne de partage jurisprudentielle.

Le principe, posé de longue date par le Conseil d'État (CE, 8 février 1991, Région Midi-Pyrénées), est qu'aucune disposition n'interdit à une personne publique d'acquérir un bien en VEFA. C'est un contrat de droit privé qui offre des avantages réels : pas de maîtrise d'ouvrage à assumer, un paiement échelonné selon l'avancement, et une souplesse procédurale puisque l'acquisition immobilière échappe en principe aux obligations de publicité et de mise en concurrence.

La ligne de partage, elle, tient en une question : la personne publique a-t-elle exercé une influence déterminante sur la conception de l'ouvrage ? Si non, c'est une VEFA d'opportunité, parfaitement compatible avec le droit de la commande publique. Si oui, le contrat est requalifié en marché public de travaux, avec obligation de mise en concurrence et risque d'annulation.

Cette grille — confirmée tout récemment encore par la CAA de Lyon (18 septembre 2025, n° 23LY02923) — n'est en rien affectée par la loi SVE.

2Première correction : la sous-traitance (article 19)

Le premier ajustement utile concerne la sous-traitance.

Jusqu'ici, les règles du Code de la commande publique relatives au paiement direct et à l'agrément des sous-traitants pouvaient théoriquement s'imposer à des opérations où l'acheteur public n'était pourtant pas maître d'ouvrage — une situation paradoxale en VEFA, où c'est le promoteur-vendeur qui pilote le chantier et règle ses entreprises.

L'article 19 clarifie la situation : ces règles ne s'appliquent qu'aux marchés de travaux pour lesquels l'acheteur a conservé la maîtrise d'ouvrage.

En VEFA d'opportunité, l'acheteur public n'étant pas maître d'ouvrage, il n'est pas tenu de payer directement les sous-traitants du promoteur. La relation entre le promoteur et ses entreprises reste entièrement de droit privé. C'est une clarification qui supprime une ambiguïté plus qu'elle ne crée un droit nouveau.

3Deuxième correction : le régime d'exécution de la « VEFA publique » (article 20)

Le second ajustement est plus technique et suppose de lever une confusion fréquente.

Ce que la pratique appelle « VEFA publique » n'est pas la VEFA d'opportunité du Code civil. C'est un dispositif distinct, issu de l'article R.2122-3 du CCP : un marché public conclu sans publicité ni mise en concurrence, réservé à un cas précis — l'acquisition d'une partie minoritaire et indissociable d'un immeuble à construire, assortie de travaux d'adaptation que seul le promoteur de l'ensemble peut techniquement réaliser.

Dans ce cas, l'absence de concurrence n'est pas justifiée par la nature d'acquisition immobilière, mais par une situation d'exclusivité technique de l'opérateur. Et parce qu'il s'agit d'un marché public, ce dispositif était soumis aux règles d'exécution du CCP — avec une conséquence gênante : l'impossibilité de pratiquer le paiement échelonné selon l'avancement des travaux, pourtant au cœur de la logique de la VEFA.

L'article 20 corrige précisément cette anomalie. En faisant basculer ce dispositif dans le régime des contrats exclus du Livre V du CCP, il aligne ses règles d'exécution sur celles de l'acquisition immobilière ordinaire. Le paiement aux jalons d'avancement — fondations, mise hors d'eau, mise hors d'air, achèvement, livraison — redevient possible. Là encore, il s'agit d'une mise en cohérence, non d'une révolution.

4En un coup d'œil : ce qui change, ce qui ne change pas

5La vraie zone de vigilance reste ailleurs : les aménagements intérieurs

Ce que la loi ne traite pas mérite autant d'attention que ce qu'elle corrige. La question la plus délicate en pratique — celle des aménagements intérieurs commandés au promoteur — demeure entièrement régie par la jurisprudence.

La CAA de Lyon, dans son arrêt de septembre 2025, a rappelé la ligne : les demandes portant sur les aménagements intérieurs (cloisonnements, revêtements, câblage) ne caractérisent une influence déterminante que si elles se distinguent par leur spécificité ou leur ampleur. À l'inverse, un programme fonctionnel détaillé pris en compte par le promoteur, un suivi de chantier par des représentants de l'acheteur, ou des caractéristiques rendant l'immeuble non commercialisable à un tiers font basculer le contrat vers le marché public de travaux.

Pour une collectivité, la règle de prudence reste donc inchangée : acquérir l'immeuble dans son état livré standard et procurer les aménagements spécifiques par des marchés de travaux séparés. Cette approche écarte l'essentiel du risque de requalification et permet potentiellement, par la mise en concurrence des lots d'aménagement, de réaliser des économies que la négociation directe avec le promoteur ne procure pas.

6En synthèse

La loi de simplification du 26 mai 2026 n'a pas réécrit le droit de la VEFA publique. Elle a fait œuvre de cohérence : clarifier la sous-traitance là où l'acheteur n'est pas maître d'ouvrage, et aligner le régime d'exécution de la VEFA publique sur la logique de l'acquisition immobilière.

Deux corrections ciblées, utiles, mais qui ne dispensent pas d'une analyse rigoureuse au cas par cas.

Le cœur de la sécurisation d'une acquisition publique en VEFA reste ce qu'il était : la démonstration, par la chronologie et par les pièces, que la personne publique a saisi une opportunité de marché sans en avoir déterminé la conception. C'est sur ce terrain — et non sur celui des nouveautés législatives — que se gagne ou se perd la qualification.